A recente queda no preço das ações das empresas do setor imobiliário comercial, motivada pelo temor de que AI existenciais em seus modelos de negócios, é uma manifestação de uma nova realidade que começa a tomar forma. Refletir sobre o futuro do ambiente construído muitas vezes dá a sensação de estar à beira de um precipício. Em minhas recentes conversas com líderes do setor, percebi que o debate geralmente se inclina para dois extremos: uma utopia tecnológica de eficiência total e automatizada ou um retorno obstinado e cauteloso ao “toque humano”.

Para entender para onde estamos indo, precisamos olhar para o futuro, não através de uma bola de cristal, mas através das lentes da tecnologia que já está à nossa disposição. As trajetórias estão se separando, e os desafios para o setor imobiliário nunca foram tão grandes.

Cenário A: O grande deslocamento

Imagine que estamos em fevereiro de 2027. Para o horror das faculdades de arquitetura e urbanismo, os degraus mais baixos da tradicional “escada profissional” desapareceram. Grandes empresas do setor imobiliário comercial, fundos de investimento imobiliário (REITs) e construtoras reduziram drasticamente o número de recém-formados contratados. Não se trata de uma iniciativa de corte de custos, mas de uma “medida de otimização da eficiência”. AI agora AI realizar com segurança e precisão o trabalho de um avaliador júnior de forma melhor, mais rápida e mais barata. Ela é capaz de redigir reports de pesquisa de mercado reports minutos, realizar avaliações, prestar serviços de consultoria e elaborar plantas de obra. Co-Pilot, Gemini e LLMs semelhantes não são mais novidades; estão totalmente integrados em quase todas as funções.

Em dezembro de 2027, a pressão se intensifica. À medida que o governo introduz novos impostos sobre o patrimônio e impostos anuais sobre imóveis, os preços caem e o setor entra em uma crise existencial. As empresas precisam investir em AI para se manterem à tona. AI agentiva AI a automatizar processos rotineiros, eliminando call centers e reduzindo drasticamente funções administrativas como RH, Finanças e marketing. Os profissionais altamente experientes estão a salvo, pois o contexto humano e a experiência ainda são necessários, mas a maioria da força de trabalho de suporte está em risco.

Ao mesmo tempo, empresas de administração imobiliária AI ganham força em todo o país. Elas prometem — e cumprem — uma redução de até 50% nas taxas de serviço desde o primeiro dia. Os locatários, cansados da falta de transparência dos administradores tradicionais, optam em massa por substituí-los por essas alternativas de alta tecnologia e com equipe reduzida. (Por enquanto, ainda é necessário um encanador humano).

Até 2028, AI hiperpersonalizados terão alcançado a adoção em massa. A “assimetria de informação”, em que o profissional sabe mais do que o cliente, chegou ao fim. Os compradores possuem um conhecimento perfeito do mercado e negociam preços e cláusulas restritivas por meio AI. Os dias das vendas agressivas e das longas pesquisas acabaram; os clientes compram com base na conveniência e na adequação data.

O Google e a OpenAI alcançaram avanços significativos no desenvolvimento da Inteligência Artificial Geral. AI agora AI reproduzir todas as funções dos empregos de escritório. Ela é contextual e extremamente consciente. Trata-se de uma onda gigantesca de demissões no setor imobiliário, assim como em muitos outros. As autoridades reguladoras estão se preparando, mas continuam muito atrás da realidade no terreno.

A turbulência atinge seu auge em meados de 2029. Os acionistas, desesperados para eliminar o desconto entre o valor patrimonial líquido (NAV) e o preço das ações, contratam consultores AI para identificar o último centro de custos que possa ser reduzido por meio AI. A conclusão? Os próprios executivos são a redundância mais cara que ainda resta. Após muito debate e hesitação, os conselhos de administração demitem gradualmente a equipe de liderança, deixando apenas um único diretor de tecnologia (CTO) para gerenciar a nova diretoria executiva sintética.

Em dezembro de 2029, após um longo estudo comparativo e crescente pressão sobre os honorários, a RICS autoriza pareceres de avaliação AI, observando que os AVMs são mais precisos e rápidos do que os avaliadores humanos. Além disso, eles cumprem as normas do Red Book, IVSC, IPMS, AI etc. de forma mais rigorosa do que seus colegas humanos. A ressalva é que eles devem subscrever um Seguro de Responsabilidade Civil Profissional que cubra AI de valor AI . De qualquer forma, havia poucos novos candidatos a avaliadores passando pelo APC para que a profissão fosse viável. Apenas avaliadores altamente especializados permanecem no mercado.

Enquanto isso, o setor imobiliário está passando por uma revolução. A Right Move e a Zoopla estão entrando com força no mercado imobiliário com novas ofertas digitais (aproveitando todos os data acumulando há décadas); os óculos de RA e RV da Apple e da Meta estão tornando as visitas presenciais praticamente obsoletas, e você só precisa visitar o imóvel que escolheu como final. Agentes sintéticos, fluentes e eruditos, substituem o “recém-formado nervoso em um terno barato”. As vendas e locações entre particulares estão decolando em plataformas dinâmicas e inteligentes. O valor do corretor está diminuindo rapidamente. A transferência de propriedade está quase totalmente automatizada, levando apenas alguns dias, e o pequeno proprietário de imóveis para aluguel praticamente desaparece, substituído por grandes empresas de “Build-to-Rent” (construir para alugar) AI, que simplesmente oferecem um serviço melhor e mais confiável.

As construtoras, sob pressão contínua dos preços, alcançam a rentabilidade por meio da economia de escala. As fusões e aquisições estão em alta. Atualmente, elas utilizam AI redigir, projetar e apresentar pedidos de licenciamento de forma integral.

Em maio de 2030, o mundo físico alcança essa evolução. As casas são modulares ou impressas em 3D, montadas no local por robôs autônomos Tesla Optimus e supervisionadas 24 horas por dia, 7 dias por semana, por drones. Em seguida, vem o golpe final para a velha guarda: o tão esperado Portal Governamental AI entra em operação. Ele substitui as impopulares comissões de planejamento e seus “caprichos temperamentais” por uma lógica factual e racional. As decisões são emitidas em segundos. Quando o envolvimento da comunidade ainda é necessário, ele é feito por bots que são mais empáticos e focados do que um simples questionário, mas, como frequentemente enfrentam uma enxurrada de bots de lobby, o exercício é muitas vezes interrompido. Os humanos são totalmente removidos do processo de planejamento, e muitos argumentariam que estamos melhor assim.

Estamos em junho de 2040, e os empregos relacionados ao setor imobiliário praticamente desapareceram. Ainda existem verdadeiros artesãos na construção civil, avaliadores altamente especializados, e o segmento de luxo do mercado continua sendo conduzido por pessoas, já que os clientes de alto patrimônio líquido ainda valorizam o contato humano. As incorporadoras trabalham com equipes muito menores do que antes, pois uma AI altamente aperfeiçoada agora AI orquestrar todos os aspectos do empreendimento, desde a arquitetura até o volume, passando por renderizações, geração de plantas baixas, planejamento, aquisição de materiais, gestão de empreiteiros, etc.

Cenário B: A resiliência humana

Mas há outra história, marcada pelo atrito entre a realidade física e a teimosia dos sistemas humanos. Nessa versão, AI não fracassa; ela simplesmente atinge o “limite da complexidade”.

Em fevereiro de 2027, a corrida inicial para substituir funcionários juniores por LLMs esbarra em um obstáculo jurídico. Embora um agente baseado em GPT consiga redigir um relatório de avaliação de 40 páginas em segundos, as seguradoras de responsabilidade civil profissional (PI) se recusam a assumir o risco. O problema da “caixa preta” torna-se o maior obstáculo do setor. As empresas percebem que não economizaram dinheiro com pessoal; elas apenas o transferiram. O “avaliador recém-formado” passa a ser chamado de AI , uma função dedicada à verificação forense, garantindo que a AI “alucinado” uma cláusula restritiva ou calculado incorretamente um rendimento com base em data corrompidos.

Até 2029, uma profunda “fadiga digital” toma conta do mercado. Após vários escândalos de grande repercussão, incluindo um fundo imobiliário (REIT) AI que liquidou acidentalmente um patrimônio histórico devido a uma falha em seu algoritmo de otimização, a confiança na automação “pura” desaba. Os governos, impulsionados pelo custo social da substituição de profissionais de colarinho branco, introduzem a Obrigação de Intervenção Humana (HITL). Essa lei exige uma assinatura humana para qualquer transação imobiliária ou decisão de planejamento acima de £1 milhão. De repente,AI não é mais um diferencial; é uma commodity. O novo padrão de marketing premium passa a ser “Imóvel Centrado no Ser Humano”, onde o valor reside na capacidade do profissional humano de navegar pelas “áreas cinzentas” da negociação, empatia e nuances éticas que o código não consegue capturar.

A bolha da “prop-tech” do final da década de 2020 estoura quando as empresas percebem que, embora AI otimizar uma planilha, ela não consegue consertar um cano rompido nem negociar com um grupo comunitário local insatisfeito. As empresas de gestão AI, que prometeram reduções de 50% nas taxas de serviço, enfrentam dificuldades com a “última milha física”. Os custos de manutenção disparam porque a AI da intuição “no terreno” necessária para identificar problemas preventivos. O setor se estabelece em um Modelo Biónico: AI data 24 horas por dia, 7 dias por semana, mas o “Profissional Imobiliário” renasce como um estrategista de alto nível e um facilitador de relacionamentos.

Em junho de 2040, o setor parece notavelmente familiar, mas fundamentalmente diferente. Não interrompemos o recrutamento de recém-formados; mudamos o currículo. Os líderes de 2040 são polivalentes, arquitetos que entendem data e avaliadores que compreendem o viés algorítmico. As relações humanas continuam sendo a pedra angular do “Grande Negócio”. Em um mundo onde todos têm acesso aos mesmos data “perfeitos” AI, a única vantagem competitiva remanescente é a capacidade humana de construir confiança e encontrar soluções criativas e não lineares para problemas físicos.

A conclusão: O arquiteto da sua própria obsolescência (ou evolução)

A síntese: Preenchendo a lacuna

Como consultor na Artefact, vejo esses dois cenários não como resultados binários, mas como um espectro. A tecnologia raramente é o gargalo; a aversão natural ao risco por parte dos seres humanos e os sistemas legados é que o são. O “Grande Deslocamento” e a “Resiliência Humana” são dois lados da mesma moeda. O mundano, o repetitivo e o data serão automatizados, e devem ser. O setor imobiliário tem sido fragmentado, supervalorizado e opaco há tempo demais. Se não usarmos AI oferecer melhor valor e transparência, o “Agente Sintético” e o “Portal Governamental AI ” se tornarão nossa realidade, porque o público vai exigir isso. Os líderes do setor imobiliário devem analisar de forma realista e pragmática onde AI realmente evoluir suas operações e onde ela é apenas um hype temporário.

O atrito da vida real

Devemos lembrar que o mercado imobiliário é uma classe de ativos baseada em atritos. É lento, ilíquido e juridicamente complexo. Enquanto AI agir na velocidade da luz, uma comissão de planejamento em uma área de preservação não tem essa agilidade. Os vencedores da próxima década não serão as empresas AI, que provavelmente serão levadas à falência por processos judiciais devido à falta de responsabilidade, nem as empresas “luditas”, que serão excluídas do mercado por não conseguirem acompanhar os preços.

Os vencedores serão as organizações que adotarem a IA. Trata-se das empresas que:

  • Separar Data processo: eles tratam seus data um ativo estratégico, não como um subproduto.
  • Invista na “Human Alpha”: eles utilizam AI eliminar o “trabalho braçal”, permitindo que seus profissionais se concentrem no que os seres humanos fazem de melhor: negociações complexas, criação de espaços criativos e intuição em relação aos riscos.
  • Domine a interface híbrida: eles entendem que uma AI gerar uma planta baixa, mas que cabe a um ser humano decidir se essa planta resulta em um lar.

A provocação final

Você acha que estou exagerando? Todas as tecnologias mencionadas, desde robôs de impressão 3D até LLMs agentivos, já estão em produção. A “última turma de formandos” não é uma ameaça; é um aviso. Se nosso setor continuar a usar os jovens comodata” e os mais experientes como “guardiões da informação”, já estamos obsoletos.

A questão para os líderes do setor imobiliário hoje não é se AI tirar seu emprego, mas se você tem coragem de desmantelar seu modelo de negócios atual antes que um “concorrente sintético” faça isso por você.

O precipício ficou para trás. É hora de parar de olhar para baixo e começar a projetar as asas.