A recente queda no preço das ações das empresas de CRE devido ao medo de interrupções existenciais da IA em seu modelo de negócios é uma manifestação de uma nova realidade que está começando a tomar forma. Refletir sobre o futuro do ambiente construído muitas vezes é como estar em um precipício. Em minhas discussões recentes com líderes do setor, descobri que a conversa geralmente gravita em torno de dois extremos: uma tecno-utopia de eficiência total e automatizada ou um retorno obstinado e cauteloso ao “toque humano”.”

Para entender para onde estamos indo, temos que olhar para frente, não por meio de uma bola de cristal, mas pelas lentes da tecnologia que já está em nossas mesas. As trajetórias estão divergindo, e os riscos para o setor imobiliário nunca foram tão altos.

Cenário A: O grande deslocamento

Imagine que estamos em fevereiro de 2027. Para o horror das universidades de ambiente construído, a tradicional “escada de carreira” perdeu seus degraus inferiores. Grandes empresas de CRE, REITs e construtoras de casas reduziram o número de graduados. Não se trata de uma iniciativa de corte de custos, mas de uma “medida de realização de eficiência”. A IA agora pode realizar com segurança e de forma conclusiva o trabalho de um topógrafo ou avaliador júnior de forma melhor, mais rápida e mais barata. Ela pode redigir pesquisas de mercado reports em minutos, realizar avaliações, prestar serviços de consultoria e elaborar plantas de locais. Copiloto, Gêmeos, Os LLMs e similares não são mais novidades; eles estão totalmente incorporados em quase todas as funções.

Em dezembro de 2027, a pressão se intensifica. À medida que o governo introduz novos impostos anuais sobre a riqueza e a propriedade, os preços caem e o setor entra em um estado de crise existencial. As empresas precisam investir em IA apenas para se manterem à tona da água. A IA agêntica começa a automatizar processos mundanos, eliminando call centers e reduzindo drasticamente as funções de back-office, como RH, finanças e marketing. As pessoas muito experientes estão seguras como contexto humano, e a experiência ainda é necessária, mas a maioria da força de trabalho de suporte está em risco.

Simultaneamente, as empresas de administração de imóveis nativas de IA varrem o país. Elas prometem, e entregam, uma redução de até 50% nas taxas de serviço desde o primeiro dia. Os locatários, cansados da falta de transparência dos gerentes antigos, votam em massa para substituí-los por essas alternativas de alta tecnologia e pouca equipe. (Um encanador humano ainda é necessário, por enquanto).

Até 2028, os assistentes de IA hiperpersonalizados terão sido adotados em massa. A “assimetria de informações”, em que o profissional sabe mais do que o cliente, está morta. Os compradores têm conhecimento perfeito do mercado e negociam preços e acordos restritivos por meio de IA. Os dias de vendas agressivas e longos períodos de pesquisa acabaram; os clientes compram com base na conveniência e na adequação garantida pelo data.

Google e AbrirAI O senhor está fazendo grandes avanços no desenvolvimento da Inteligência Artificial Geral. A IA agora pode replicar todas as funções dos empregos de colarinho branco. Ela é contextual e hiperconsciente. É um tsunami de demissões no setor imobiliário, como em muitos outros. Os poderes regulatórios estão se preparando, mas continuam muito aquém da realidade no local.

A disrupção atinge seu ápice em meados de 2029. Os acionistas, desesperados para fechar o desconto entre o NAV e o preço das ações, contratam consultores especializados em IA para encontrar o centro de custo final que pode ser reduzido por meio da IA. A conclusão? Os próprios executivos são a redundância remanescente mais cara. Depois de muito debate e hesitação, os conselhos de administração demitem gradualmente a equipe de liderança, deixando apenas um CTO solitário para gerenciar a nova suíte executiva sintética.

Em dezembro de 2029, após um longo estudo comparativo e uma pressão crescente sobre as taxas, a RICS autoriza opiniões de valor baseadas em IA, observando que os AVMs são mais precisos e mais rápidos do que os avaliadores humanos. Eles também cumprem os seguintes requisitos O Livro Vermelho, IVSC, IPMS, O senhor deve ter em mente que a IA é uma ferramenta de avaliação de valor, com base em padrões de IA, etc., melhor do que seus colegas humanos. A ressalva é que eles devem se inscrever em um Seguro de Indenização Profissional que cubra as opiniões de valor da IA. De qualquer forma, o número de novos candidatos a avaliadores que passam pela APC é muito pequeno para ser uma profissão viável. Somente avaliadores altamente especializados permanecem no mercado.

Enquanto isso, o negócio das agências é revolucionado. Movimento certo e Zoopla A Apple e a Meta estão fazendo com que as visitas presenciais se tornem quase obsoletas, e o senhor só precisa visitar a sua escolha final. Agentes sintéticos eruditos e suaves substituem o “graduado nervoso em um terno barato”. As vendas e os aluguéis peer-to-peer estão começando em plataformas dinâmicas inteligentes. O valor do agente está diminuindo rapidamente. O processo de transferência de propriedade é quase totalmente automatizado, levando apenas alguns dias, e o pequeno locador que compra para alugar praticamente desaparece, substituído por grandes corporações Build-to-Rent habilitadas para IA, que simplesmente oferecem um serviço melhor e mais confiável.

As construtoras de casas, sob pressão contínua de preços, obtêm lucratividade por meio de escala. A atividade de fusões e aquisições é abundante. Elas agora usam IA para redigir, projetar e enviar totalmente os pedidos de planejamento.

Em maio de 2030, o mundo físico se recupera. As casas são modulares ou impressas em 3D, montadas no local por robôs autônomos Tesla Optimus e supervisionadas 24 horas por dia, 7 dias por semana, por drones. Em seguida, vem o golpe final na velha guarda: o tão esperado Portal de Planejamento de IA do Governo entra em operação. Ele substitui os impopulares comitês de planejamento e seus “caprichos mal-humorados” por uma lógica factual e racional. As decisões são emitidas em segundos. Quando o envolvimento da comunidade ainda é necessário, ele é feito por bots que são mais empáticos e focados do que um simples questionário, mas como eles geralmente enfrentam um ataque de bots de lobby, o exercício é muitas vezes interrompido. Os seres humanos são totalmente removidos do processo de planejamento, e muitos argumentariam que somos melhores por isso.

Estamos em junho de 2040, e os empregos relacionados a imóveis praticamente desapareceram. Ainda existem verdadeiros artesãos na construção de casas, avaliadores altamente especializados, e o mercado de alto padrão ainda é orientado por pessoas, já que os investidores de alto patrimônio líquido ainda valorizam uma conexão humana. Os incorporadores trabalham com frações do tamanho de suas equipes anteriores, pois uma IA altamente sintonizada agora pode orquestrar todos os aspectos do desenvolvimento, desde a arquitetura até a massa, as renderizações, a geração de plantas baixas, o planejamento, a aquisição, o gerenciamento de empreiteiras etc.

Cenário B: A resiliência humana

Mas há outra história, definida pelo atrito da realidade física e pela teimosia dos sistemas humanos. Nessa versão, a adoção da IA não fracassa; ela simplesmente atinge o “Teto da Complexidade”.”

Em fevereiro de 2027, a corrida inicial para substituir a equipe júnior por LLMs esbarra em um obstáculo legal. Embora um agente baseado em GPT possa redigir um relatório de avaliação de 40 páginas em segundos, as seguradoras de indenização profissional (PI) se recusam a subscrever o risco. O problema da “caixa preta” se torna o maior obstáculo do setor. As empresas percebem que não economizaram dinheiro com o número de funcionários; elas o transferiram. O “inspetor graduado” é rebatizado como auditor de IA, uma função dedicada à verificação forense, garantindo que a IA não “alucinou” um acordo restritivo ou calculou mal um rendimento com base em data corrompido.

Em 2029, uma profunda “Fadiga Digital” toma conta do mercado. Depois de vários escândalos de alto nível, incluindo um REIT gerenciado por IA que acidentalmente liquidou um ativo de patrimônio devido a uma falha em seu algoritmo de otimização, a confiança na automação “pura” diminui. Os governos, estimulados pelo custo social do deslocamento de funcionários de colarinho branco, introduzem o Mandato Human-in-the-Loop (HITL). Essa lei exige uma assinatura humana para qualquer transação de propriedade ou decisão de planejamento acima de £1 milhão. De repente, “alimentado por IA” não é mais um USP; é uma commodity. O novo padrão de marketing premium passa a ser “Propriedade centrada no ser humano”, em que o valor está na capacidade do profissional humano de navegar pelas “áreas cinzentas” de negociação, empatia e nuances éticas que o código não consegue capturar.

A bolha de “prop-tech” do final da década de 2020 estoura quando as empresas percebem que, embora a IA possa otimizar uma planilha, ela não pode consertar um cano estourado ou negociar com um grupo comunitário local insatisfeito. As empresas de gerenciamento nativas de IA, que prometeram reduções de taxas de serviço de 50%, têm dificuldades com a “última milha física”. Os custos de manutenção disparam porque a IA não tem a intuição necessária para detectar problemas preventivos. O setor se estabelece em um modelo biônico: A IA lida com a ingestão de data 24 horas por dia, 7 dias por semana, mas o “Property Professional” renasce como estrategista de alto nível e corretor de relacionamentos.

Em junho de 2040, o setor parece notavelmente familiar, mas fundamentalmente diferente. Não interrompemos a entrada de graduados; mudamos o currículo. Os líderes de 2040 são polimatas, arquitetos que entendem a ciência data e avaliadores que entendem o viés algorítmico. As relações humanas continuam sendo a pedra angular do “Big Deal”. Em um mundo em que todos têm acesso ao mesmo data “perfeito” orientado por IA, a única vantagem competitiva restante é a capacidade humana de criar confiança e encontrar soluções criativas e não lineares para problemas físicos.

A conclusão: O arquiteto de sua própria obsolescência (ou evolução)

A síntese: Preenchendo a lacuna

Como consultor da Artefact, Em minha opinião, esses dois cenários não são resultados binários, mas um espectro. A tecnologia raramente é o gargalo; a aversão natural ao risco e os sistemas legados são. O “Grande deslocamento” e “Resiliência humana” são dois lados da mesma moeda. O mundano, o repetitivo e o pesado data serão automatizados, e devem ser. O setor imobiliário está fragmentado, com preços excessivos e opaco há muito tempo. Se não usarmos a IA para oferecer melhor valor e transparência, o “Agente sintético” e o “Portal de planejamento de IA do governo” se tornará nossa realidade porque o público exigirá isso. Os líderes do setor imobiliário devem ter uma visão realista e pragmática de onde a IA pode realmente evoluir suas operações e onde ela é um exagero temporário.

O atrito no mundo real

Devemos nos lembrar de que a propriedade é uma classe de ativos construída com base no atrito. Ela é lenta, ilíquida e legalmente complexa. Embora a IA possa se mover na velocidade da luz, um comitê de planejamento em uma área de conservação não o faz. Os vencedores da próxima década não serão as empresas de “IA pura”, que provavelmente serão processadas até o esquecimento por falta de responsabilidade, nem as empresas “luditas”, que serão excluídas do mercado.

Os vencedores serão as organizações aumentadas pela IA. Essas são as empresas que:

  • Desacoplar o Data do processo: Eles tratam seu data como um ativo estratégico, não como um subproduto.
  • Investir no “Alfa Humano”: Eles usam a IA para eliminar o “trabalho pesado”, permitindo que seus profissionais se concentrem no que os humanos fazem de melhor: negociações complexas, criação de locais criativos e intuição de riscos.
  • Domine a interface híbrida: Eles entendem que uma IA pode gerar uma planta baixa, mas um ser humano deve decidir se essa planta cria uma casa.

A provocação final

O senhor acha que estou exagerando? Todas as tecnologias mencionadas, desde os bots de impressão 3D até os LLMs Agentic, já estão em produção. O “Last Graduate Intake” não é uma ameaça; é um aviso. Se nosso setor continuar a usar os juniores como “macacos de entrada data” e os seniores como “guardiões de informações”, já estaremos obsoletos.

A questão para o líder do setor imobiliário hoje não é se a IA vai tomar seu emprego, mas se o senhor tem a coragem de desmantelar seu modelo de negócios atual antes que um “concorrente sintético” faça isso por você.

O precipício está atrás de nós. É hora de parar de olhar para baixo e começar a projetar as asas.