Een week bij UKREiiF 2026. Zoals altijd regende het de hele tijd. Wi-Fi en 5G waren lachwekkend. Sommige dingen veranderen nooit, maar laten we het eens hebben over wat er sinds vorig jaar veranderd is.
De stemming is grimmig. Niet in paniek, gewoon rustig berustend. “We moeten doorgaan” is een zin die ik een paar keer heb gehoord. De rentetarieven zijn nog steeds verkeerd voor de cyclus, de levensvatbaarheid is op te veel plaatsen kapot en de economische logica van de Britse ontwikkeling overleeft contact met een spreadsheet nauwelijks. Een stoet politici (Tice, Cleverly, Reeves, Pennycook etc..) hebben allemaal verschillende versies van hetzelfde gezegd: minder bureaucratie, snellere planning, gezond verstand herstellen. Weinig specifieks. Zwaar op gemeenplaatsen. Het optimisme dat vorig jaar de scheuren bedekte, is aanzienlijk uitgedund. We zitten weer midden in politieke onrust zonder een duidelijk pad voor de boeg, erg ‘Groundhog Day’. Het meest ongemakkelijke data punt van de week: de meest recente National Planning Barometer laat zien dat build-out, en niet planning, nu de bindende beperking is voor de woningbouw. Het aantal bouwvergunningen kruipt omhoog. Infrastructuur, levensvatbaarheid en de pure capaciteit om te bouwen zijn de echte knelpunten.
Eigendom is een menselijke industrie. Sterk gedreven door relaties. Huizen worden niet als handelswaar verhandeld; ze hebben een hoge waarde en een laag transactievolume. Er wordt veel kapitaal ingezet door verrassend weinig mensen. Dat het ook emotioneel en vaak irrationeel is, is voor niemand in de zaal een openbaring. Dit zijn geen goede eigenschappen voor AI op schaal. Use cases richten zich meestal op backoffice automatisering, beter data beheer en verbeterde besluitvorming. In tegenstelling tot de meeste sectoren is vastgoed een sector waar echte kennis van de sector een echt en duurzaam voordeel blijft; er is een vertrouwenskwestie waarbij leidinggevenden niet willen dat Use Cases uit andere sectoren worden overgenomen.
De hype is stervende. Wat overblijft zijn praktische voordelen. Backoffice automatisering, documentworkflows en taxatieondersteuning. Bescheiden, reëel, die zich beginnen samen te voegen. Het gevaar is nu niet te veel beloven, maar vermoeidheid. Te veel leveranciers plakken het AI-label op dingen die niet nieuw of nuttig zijn. En naarmate we meer AI inzetten in vastgoedbedrijven, beginnen we te waarderen wat mensen eigenlijk bijdragen. Zoek de portierfraude maar op. Vervang de functie en u ontdekt, vaak te laat, alle andere dingen die de mens in stilte deed.
Wat is er veranderd sinds vorig jaar? AI is echt praktisch geworden voor niet-technische gebruikers. De kosten zijn gedaald, de mogelijkheden zijn toegenomen en mensen bouwen hun eigen agents zonder op IT te hoeven wachten. De beperking is niet langer de technologie. Wat bedrijven nu nodig hebben, zijn serieuze investeringen in training en veranderingsmanagement, sterke data governance en een duidelijk AI-raamwerk zodat werknemers veilig kunnen experimenteren. Wij doen nu complexe AI-implementatieprojecten voor £50k en niet langer voor £500k. Op Artefact, We besteden nu het grootste deel van onze tijd aan het ondersteunen van verandermanagement en het trainen van mensen om hun eigen agents op te bouwen, in plaats van zelf al het zware werk te doen.
Agentic AI zorgt voor onmiddellijk rendement. Dit is niet langer theoretisch. Agenten nemen tegenwoordig echt werk uit handen, in waardering, onderzoek, due diligence en rapportage. Terugverdientijd wordt gemeten in weken, niet in kwartalen. Ervaren professionals kunnen hun tijd besteden aan oordeel, vertrouwen en het maken van deals, wat het enige is dat ooit de vergoeding rechtvaardigde.
Denk eens aan de SaaS-verkopers. De afgelopen twee tot drie jaar is er een golf van niche SaaS-bedrijven voor vastgoed ontstaan, die elk een model ontwikkelen om een klein deel van de waardeketen op te lossen. ESG-rapportage. Abstractie van huurcontracten. Planning zoekopdrachten. Communicatie met huurders. De markt noemt wat komen gaat de ‘SaaSpocalyps’, en het bijt ook in de vastgoedsector. Drie krachten tegelijk. Foundation-modellen absorberen deze mogelijkheden van nature. Klanten doen het werk zelf. En niemand wil meer twaalf silo antwoorden op twaalf kleine problemen, ze willen een holistisch overzicht van activa, huurder, lease, planning en kosten op één plek. Puntoplossingen in een gefragmenteerde sector zullen altijd slecht verouderen. De overlevenden zullen degenen zijn die in een bredere bedrijfslaag steken, of data bezitten die de basismodellen niet kunnen bereiken.
Dat brengt me bij de data centra. Ze kregen meer zendtijd dan ooit, en terecht. Er zijn vele smaken, van hyperscale AI-campussen tot regionale colocatie tot edge sites, en het zijn geen inwisselbare activa. Ze gedragen zich als industrieel vastgoed, maar verzekeren als nutsbedrijven. Het probleem in het VK is niet te missen: de opwekkingscapaciteit houdt geen gelijke tred met de vraag. Ofgem zit met een aansluitingswachtrij van ongeveer 140 projecten van in totaal ongeveer 50 GW, tegen een huidige nationale piek van ongeveer 45 GW. Netaansluitingen nemen tot vier jaar in beslag. OpenAI heeft zijn Britse Stargate-site gepauzeerd wegens energiekosten en wrijvingen in de regelgeving. En het planningssysteem is te traag. Volgens JLL duurt het 24 tot 36 maanden om toestemming te krijgen voor een typisch UK data centrum. De aanwijzing als kritieke nationale infrastructuur scheelt slechts een paar maanden. Voor een activaklasse die zo snel beweegt en zo kapitaalintensief is, lang niet snel genoeg. Het risico is concreet: het VK glijdt stilletjes weg uit de top van bestemmingen voor AI-investeringen, net nu het kapitaal hierheen wil komen. Eén mythe die de moeite waard is om te laten varen: water. Moderne AI-faciliteiten draaien op vloeistofkoeling met gesloten kringloop en droge koelers. Het waterverhaal loopt ver vooruit op de realiteit. De echte strijd gaat om vermogen.
Eén tegenwicht voor de nationale somberheid: de regio's. Greater Manchester, de West Midlands en Yorkshire kwamen allemaal met serieuze voorstellen, echt kapitaal dat klaarstond en een opvallend gebrek aan wachten op toestemming van Whitehall. Gecombineerde overheden komen op dit moment naar voren als de meest geloofwaardige tegenpartijen in het Britse vastgoed, in veel gevallen meer dan de centrale overheid. Als u overtuiging en dynamiek wilt in 2026, kijk dan naar de burgemeesters.
Eén echt lichtpuntje. Tijdens de RICS masterclass over AI in de landmeetkundige praktijk deze week, was het duidelijk dat de nieuwe AI standaarden goed zijn aangeslagen, met een sterke adoptie in de hele beroepsgroep. Ze vormen een leidraad voor het verantwoorde gebruik van AI in de landmeetkunde, en er komt nog meer, waaronder praktische richtlijnen voor taxateurs over hoe ze AI in hun werk kunnen inzetten. Verantwoordelijkheid wordt een basislijn in plaats van een opschepperij.
