Una semana en UKREiiF 2026. Como siempre, llovió en todo momento. El Wi-Fi y el 5G eran de risa. Algunas cosas nunca cambian, pero hablemos de lo que ha cambiado desde el año pasado.

El ambiente es sombrío. Sin pánico, sólo resignados en silencio. “Tenemos que seguir adelante” es una frase que he oído varias veces. Los tipos de interés siguen siendo erróneos para el ciclo, la viabilidad está rota en demasiados lugares y la lógica económica del desarrollo del Reino Unido apenas sobrevive al contacto con una hoja de cálculo. Un desfile de políticos (Tice, Cleverly, Reeves, Pennycook, etc.) dijeron todos diferentes versiones de lo mismo: recortar la burocracia, acelerar la planificación, restablecer el sentido común. Poco concretos. Pesadas en lugares comunes. El optimismo que tapaba las grietas el año pasado se ha diluido considerablemente. Nos encontramos de nuevo en medio de una agitación política sin un camino claro por delante, muy al estilo del ‘Día de la Marmota’. El punto data más incómodo de la semana: el último Barómetro Nacional de Planificación muestra que la construcción, y no la planificación, es ahora la limitación vinculante para la entrega de viviendas. Las autorizaciones están aumentando. Las infraestructuras, la viabilidad y la mera capacidad de construcción son los verdaderos puntos de estrangulamiento.

La propiedad es una industria humana. Profundamente impulsadas por las relaciones. Las casas no se negocian como una mercancía; tienen un alto valor y un bajo volumen de transacciones. Un capital enorme es desplegado por un número sorprendentemente reducido de personas. Que también sea emocional y a menudo irracional no es una revelación para nadie en la sala. Estos no son buenos atributos para el despliegue de la IA a escala. Los casos de uso tienden a centrarse en la automatización del back office, una mejor gestión data y una mejor toma de decisiones. A diferencia de la mayoría de los sectores, el inmobiliario es uno en el que el conocimiento genuino de la industria sigue siendo una ventaja real y duradera; existe una cuestión de confianza por la que los ejecutivos no quieren casos de uso tomados de otras industrias.

El bombo está muriendo. Lo que queda son ganancias prácticas. Automatización del back office, flujos de trabajo documentales y apoyo a la valoración. Modestas, reales, que empiezan a acumularse. El peligro ahora no es prometer demasiado; es la fatiga. Demasiados proveedores están poniendo la etiqueta de IA a cosas que no son ni novedosas ni útiles. Y a medida que desplegamos más IA en las empresas inmobiliarias, empezamos a apreciar lo que realmente aportan los humanos. Busque la falacia del portero. Sustituya la función y descubrirá, a menudo demasiado tarde, todas las demás cosas que el humano estaba haciendo tranquilamente.

¿Qué ha cambiado desde el año pasado? La IA se ha vuelto realmente práctica para los usuarios no técnicos. Los costes han bajado, la capacidad ha aumentado y la gente está construyendo sus propios agentes sin esperar a la TI. La limitación ya no es la tecnología. Lo que las empresas necesitan ahora es una inversión seria en formación y gestión del cambio, un data governance sólido y un marco de IA claro para que los empleados puedan experimentar con seguridad. Ahora realizamos proyectos complejos de implantación de IA por 50.000 £ y ya no por 500.000 £. En Artefact, Ahora dedicamos la mayor parte de nuestro tiempo a apoyar la gestión del cambio y a formar a las personas para que creen sus propios agentes, en lugar de hacer todo el trabajo pesado nosotros mismos.

La IA agéntica está impulsando los retornos inmediatos. Esto ya no es teórico. Hoy en día, los agentes se quitan trabajo real de encima, en valoración, investigación, diligencia debida e informes. La rentabilidad se mide en semanas, no en trimestres. Los profesionales experimentados pueden dedicar su tiempo al juicio, la confianza y la consecución de acuerdos, que es lo único que siempre ha justificado los honorarios.

Piense en los proveedores de SaaS. En los últimos dos o tres años ha surgido una oleada de empresas SaaS especializadas en el sector inmobiliario, cada una de las cuales entrena un modelo para resolver un estrecho segmento de la cadena de valor. Informes ESG. Abstracción de arrendamientos. Consultas de planificación. Comunicaciones con inquilinos. El mercado está llamando a lo que viene el ‘SaaSpocalypse’, y está picando también en el sector inmobiliario. Tres fuerzas a la vez. Los modelos de cimentación están absorbiendo estas capacidades de forma nativa. Los clientes están haciendo el trabajo ellos mismos. Y ya nadie quiere doce respuestas en silos a doce pequeños problemas, quieren una visión holística del activo, el inquilino, el arrendamiento, la planificación y el coste en un solo lugar. Las soluciones puntuales en un sector fragmentado siempre iban a envejecer mal. Los supervivientes serán los que se integren en una capa operativa más amplia, o posean data que los modelos de base no pueden alcanzar.

Lo que me lleva a los centros data. Tienen más tiempo en el aire que nunca, y con razón. Hay muchos sabores, desde los campus de IA a hiperescala hasta la colocación regional o los emplazamientos de borde, y no son activos intercambiables. Se comportan como inmuebles industriales pero se suscriben como servicios públicos. El problema del Reino Unido es ineludible: la capacidad de generación no sigue el ritmo de la demanda. Ofgem tiene una cola de conexión de unos 140 proyectos que suman aproximadamente 50 GW, frente a un pico nacional actual de unos 45 GW. Las conexiones a la red tardan hasta cuatro años. OpenAI ha puesto en pausa su sitio Stargate en el Reino Unido alegando los costes energéticos y las fricciones normativas. Y el sistema de planificación es demasiado lento. Según JLL, un centro data típico del Reino Unido tarda entre 24 y 36 meses en obtener el consentimiento. La designación como infraestructura nacional crítica sólo resta unos meses. Para una clase de activos tan rápida y que requiere tanto capital, ni de lejos es lo bastante rápido. El riesgo es concreto: el Reino Unido se desliza silenciosamente de la tabla superior de destinos de inversión en IA justo cuando el capital quiere venir aquí. Un mito que merece la pena retirar: el agua. Las instalaciones modernas de IA funcionan con refrigeración líquida de circuito cerrado y refrigeradores secos. La historia del agua ha ido muy por delante de la realidad. La verdadera lucha es la energía.

Un contrapunto al pesimismo nacional: las regiones. El Gran Manchester, las West Midlands y Yorkshire se presentaron con propuestas serias, capital real en fila y una notable falta de espera del permiso de Whitehall. Las autoridades combinadas están emergiendo como las contrapartes más creíbles en el sector inmobiliario del Reino Unido en estos momentos, en muchos casos más que el gobierno central. Si quiere convicción e impulso en 2026, mire a los alcaldes.

Un auténtico punto positivo. En la masterclass de RICS sobre la IA en la práctica topográfica celebrada esta semana, quedó claro que las nuevas normas de IA han aterrizado bien, con una fuerte adopción en toda la profesión. Guían el uso responsable de la IA en la topografía, y se avecinan más, incluidas orientaciones prácticas para tasadores sobre cómo desplegar la IA en su trabajo. La responsabilidad se está convirtiendo en un punto de referencia más que en un alarde.